公證新聞-新鮮人六大租屋要點

【公證】新聞-不論是離鄉背景或是獨立生活而發展事業的社會新鮮人，還是剛考上大學的新鮮人，在開展全新的人生之前，必須先搞定的“居住”問題，才是日後安穩工作或就學的基礎，然由契約條文的審視開始，到簽約應約定內容、屋主與二房東的身份辨視、契約的法律效力、房客的法定權益，中信房屋法務資深專員鍾運凱特別提供一些基礎常識，提醒並協助新鮮人們有個成功的開始。

中信房屋表示，租賃契約的簽定十分重要，由於租賃契約屬於「契約」的一種，所以，除了一般「定型化」契約所明載的制式條款之外，出租人與承租人還必須將兩造間的「特別約定」(例如房租繳付方式，押租金的數額，水、電、瓦斯、公寓大廈管理費等負擔，使用範圍，使用設備項目，維修責任歸屬)詳載於上，以避免日後糾紛。

至於簽約的部份，中信房屋法務資深專員鍾運凱提醒在簽訂租賃契約之前，最重要的步驟為「檢視簽約人是否為真實屋主」，簽約人若非房屋權狀上之產權所有權人時，承租人應要求簽約人提具屋主的委託証明（可以身份証件及印鑑証明等作為辨視依據），如果是「二房東」則必須要求審閱二房東與屋主間的租賃契約，尤其注意租期與可否轉租的約定，否則屋主可以不承認租賃契約，承租人將失去保障。

在簽訂租賃契約之後，鍾運凱法務建議可前往法院辦理公證，經公證後的租賃契約具有「買賣不破租賃」的效力，也就是說，即使屋主將房屋轉讓他人(例如買賣、贈與)，承租人的權利也不受影響，可以住到租期屆滿。

最受承租人關切的押租金問題，中信房屋法務亦說明押租金依法不得超過2個月租金，如果超收，超過的部分可以用來抵租金。押租金沒有超收的部分，承租人不能自行主張抵租金。要特別注意按時交付租金，如果是現金交付，記得要房東開收據，如果以金融機構匯款存款的方式，也要將單據留存，避免日後舉證困難。如果承租人積欠2個月租金額，房東依法有權終止租賃契約，一定要在房東正式表示終止契約(例如書信)前，補繳積欠的房租。

中信房屋鍾運凱法務資深專員以過去眾多糾紛案例“呼籲”並提醒房客務必即時通報房屋的毀損，通常房屋如果發生任何問題需要修繕，除非租約定由房客負擔，否則依法應由房東負責修繕，但房客有立即通知房東的義務，如果因為房客通知得太遲，因此擴大了房屋的損壞，則由房客負責賠償。

此外，中信房屋再提醒一般租賃契約常有約定「房東終止租約時應賠償房客一個月租金」。換句話說，房東只要賠出一個月租金就可以隨時終止租約，要求房客搬家，某些情形下對承租人相當不利。如果承租人希望能確實居住到租期屆滿，不會突然被要求搬遷，最好在簽立租賃契約時刪去這一條，讓房東沒有任意終止租約的權利。

租賃契約內尚有若干事項需加以留意，中信房屋鍾運凱法務認為諸如：房屋座落地點？租金繳付的方式與日期？押租金的額度、繳付及返還方式？承租人可否另行轉租（即二房東）？房屋稅捐之負擔、水電費之負擔與起算時間？房屋發生毀損時，修繕責任如何劃分？現有設施或傢俱之範圍明細與雙方之權利義務？承租人進行改裝（或裝璜）之允諾範圍及恢復要件？當事人雙方對於違約事件之處理原則？等，均務必詳細載明。最後，契約書及跨頁部份需由雙方簽章確認，同時宜準備一式二份，由出租及承租人各執一份為憑，以儘量杜絕紛爭可能發生的機會。